買樓的決策

14 三月 2006 / By memdb

寫太多創業事了, 創業對很多人來說, 都是不感興趣的話題. 所以今日開始寫些比較多人有興趣的東西, 就是我的理財方法.

講到理財, 第一件事, 和最重要的事, 就是買樓了.

香港地, 買樓是人生最大的投資之一, 買樓或租樓, 我偏向於前者, 因為買的樓, 你一定找到人租, 那人就你自己了.

我由1997讀碩士就開始有收入, 當時人工都算高, 一個月平均可以儲蓄五千元, 到2001年買樓的時候, 我已經有大約三十萬資金了.

我和我未來太太睇樓找了九個月, 地點是要近我父母, 價格是一百萬以下, 當然只可以買舊樓了.

我有很多朋友, 他們都是選擇二百萬以上的新樓, 但我覺得這是很差的投資.

假設你買的新樓是二百萬, 首期就要六十萬了, 之後供一百四十萬, 假設利率是4%, 每月利息支出就要四千五了. 供十五年, 每月供樓就要一萬了, 我有些朋友, 夫婦二人總收入只有二萬幾, 如果有一方失業, 那就慘了.

最終我選擇了購買廿二年樓齡, 383尺, 八十五萬的樓.

我覺得二人住, 不需要太大的面積, 這樣可以節省管理和差餉費用.

買樓最難的是付首期, 對於二十八歲的我, 一就是從儲蓄, 二就是由父母支付. 本來我可以自己支付, 但父母贊助我二十萬 (買傢俬和結婚的費用就要自已支付).

我貸款六十萬, 假設利率是4%, 每月利息是二千, 每月供樓只需要四千. 二千元租金, 二千元其實是屬於儲蓄. 另外, 有多餘現金就還款, 五年後 (今年2006), 我可以還清所有貸款, 擁有了自己的物業.

現在我們三人 (我, 太太和十五個月大的兒子) 住, 也很足夠. 之後無需要租金支出, 可以儲蓄更多的錢, 等到兒子需要自己房間的時後, 換樓或購買另一間.

以下是我家的一些照片:

雖然只有383尺, 但非常實用, 有一房兩廳, 其中一個廳作為我SOHO的工作屋. 一個購買它的原因, 就是它開陽, 位於二十樓高, 從窗邊看下去, 是一些公務員樓:

遠處可以看到海景, 很 “光猛”, 平日都不需要開燈, 節省了不少電費.


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傳統智慧告訴我們, 新樓有升值潛力.  但經歷通縮後, 這理論可能要改寫.  因為新一代的收入巳大不如前, 加薪幅度又低.  當然, 香港地少人多, 加上政府不會讓地產下跌, 樓市不會差. 沒有親人的幫助, 剛出來工作的人很難置業.   新樓太貴了, 不是一般打工仔能承擔.  我曾考慮買二手樓, 但能力範圍內的樓宇, 樓齡都是二十年以上.  怕供完時, 樓齡巳是三十年以上, 不升值之餘, 還要應付接二連三的維修保養費用.  而且, 能再賣出去的機會亦不高, 也賣不到好價錢.  最後, 決定還是租樓算了.  是的, 業主加租加得挺利害.  但若叫我買一個殘舊的單位, 我不如租些質素差些, 平租一點的單位. 你真幸福, 有家人支持, 買樓之餘, 亦能在家創業.

一分錢, 一分貨, 量入為出吧. 之前利率低, 買樓是好過租的. 現在 P 太高了, 租和給利息差不多.

你就好啦~有父母"贊助……

恕我識見淺陋,對投資一曉不通 看過你這一篇,令我開始明白投資的重要性 衷心希望日後能找你指教指教呢

以我的睇法, 買樓並不是只求住, 還要考慮投資價值. 先講住: 要住可以租樓, 可以買樓. 就以買樓同租樓比較. 租樓的租金係支出, 不可以取回的. 所以呢個就係租樓的居住成本. 而買樓的利息支出亦都係不可以取回的, 所以供樓利息亦係居住成本. 除此以外, 買樓的首期的機會成本亦係居住成不之一. 還有地稅及差餉等. 要選擇租樓還是買樓就要小心衡量兩者的居住成本, 要計算的係供樓利息而唔係供款, 因為供款的本金部份係可以取回的(假設你唔係97年高峰時買 ) , 所以話番回來, 買樓就係投資, 投資就要小心考慮價位, 同埋交投量, 選擇交投量大的屋苑亦會幫助樓價同埋唔會underprice你層樓. 你出貨都易好多. 至於買新樓定係舊樓, 我認為不要買太舊的樓, 除了維修問題外, 樓宇都會有拆舊的, 舊樓會拆舊得快好多.  至於買新樓亦要小心, 因為呢排d發展商開盤好勇, 新樓的溢價好高. 一盤來講新樓都會有一些溢價, 但係呢個溢價會係約2至3年降至同區期他屋苑的水平. 所以買唔買新樓就睇下你覺得個溢價值唔值. 而我就覺得撰擇3-5年樓齡的樓宇就會較適中, 因為其新樓的溢價佔降, 而樓宇亦算新, 亦會有一部份業主因家庭狀況改變而換樓提供你機會. 仲有樓宇貸款係市場上最平的借貸, 有樓在手係樓宇升值時可以有更多的財務安排撰擇.  

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